Se você é proprietário de imóveis alugados, contador de locadores ou está pensando em transferir imóveis para uma holding, este guia mostra, com números, o que muda na prática: quem passa a pagar, como funcionam a redução de 70% e o redutor social, como calcular o tributo mês a mês, quando vale a opção pelo recolhimento de 3,65% nos contratos antigos, quais obrigações chegam em 2027 e como tudo isso convive com o carnê-leão. Se ainda não está familiarizado com os novos tributos, comece pelo nosso guia sobre o que são o IBS e a CBS.
Em resumo:
- Quem paga: o locador contribuinte. A pessoa jurídica do regime regular paga desde o primeiro imóvel; a pessoa física só se cumprir, ao mesmo tempo, os dois requisitos: mais de três imóveis locados e receita de aluguéis acima de R$ 240 mil no ano anterior (LC n. 214/2025, art. 251, § 1º, I).
- Quanto: alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único), sobre o aluguel sem IPTU e condomínio (art. 255, § 2º).
- Redutor social: R$ 600 por mês e por imóvel residencial, abatido da base de cálculo (art. 260).
- Contratos antigos: contratos por prazo determinado firmados até 16/1/2025, residenciais ou não, podem optar por 3,65% da receita bruta, sem créditos e sem redutor social (art. 487).
- Quando: CBS cobrada a partir de 2027; IBS gradual de 2029 a 2033. Os aluguéis de 2026 definem quem será contribuinte em 2027.
- Valores: R$ 240 mil e R$ 600 são valores da lei, atualizados pelo IPCA; os valores corrigidos são divulgados em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.
O que muda no aluguel com a reforma tributária?
A reforma tributária do consumo cria um regime específico para as operações com imóveis, que inclui a locação, a cessão onerosa e o arrendamento. Quem for contribuinte passa a recolher IBS e CBS sobre os aluguéis recebidos, com alíquotas reduzidas em 70% e, no aluguel residencial, com redutor social. Para quem não é contribuinte, nada muda no consumo: continua só o imposto de renda.
As regras estão nos arts. 251 a 270 da Lei Complementar n. 214/2025, com as alterações da Lei Complementar n. 227/2026, e foram detalhadas para a CBS nos arts. 359 a 390 do Decreto n. 12.955/2026, regulamento da CBS. Hoje, a pessoa física que aluga imóveis paga apenas imposto de renda, e a pessoa jurídica locadora paga, em regra, além do IRPJ e da CSLL, o PIS e a Cofins, que serão extintos em 2027. A partir daí, o PIS e a Cofins dão lugar à CBS, e o IBS substitui gradualmente o ICMS e o ISS.
Na prática, a mudança tem três efeitos para o locador:
- Um novo tributo sobre o aluguel para quem é contribuinte, cobrado a cada pagamento recebido (art. 254, III e § 2º).
- Crédito para o inquilino empresarial: o inquilino pessoa jurídica do regime regular pode, em regra, creditar o IBS e a CBS pagos no aluguel, o que muda a negociação com locatários comerciais.
- Obrigações de contribuinte para a pessoa física enquadrada: inscrição no CNPJ, emissão de documentos fiscais e apuração, a partir de 1º de janeiro de 2027.
As mesmas regras da locação valem para a servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso e o direito de passagem (art. 252, § 1º). O aluguel de vagas de garagem e de espaços em imóveis, portanto, segue a mesma lógica.
Quem paga IBS e CBS no aluguel?
Paga IBS e CBS no aluguel o locador que for contribuinte do regime regular. Empresas e holdings locadoras do regime regular pagam desde o primeiro imóvel. A pessoa física só paga se, no ano anterior, tiver alugado mais de três imóveis distintos e recebido mais de R$ 240 mil em aluguéis, valor corrigido pelo IPCA.
Reforma tributária no aluguel por pessoa física: os dois requisitos são cumulativos
O art. 251, § 1º, I, da LC n. 214/2025 considera contribuinte a pessoa física que, no ano-calendário anterior, tenha receita total de locação, cessão onerosa e arrendamento superior a R$ 240 mil e cujas operações envolvam mais de três imóveis distintos. A conjunção é “e”: quem tem dez imóveis e recebe R$ 200 mil não é contribuinte, e quem recebe R$ 400 mil com três imóveis também não.
| Locador | Imóveis locados | Receita de aluguéis no ano | Contribuinte do IBS e da CBS? |
|---|---|---|---|
| Ana | 10 | R$ 200.000 | Não: a receita não supera o limite |
| Bruno | 3 | R$ 400.000 | Não: não tem mais de três imóveis |
| Carla | 5 | R$ 360.000 | Sim: cumpre os dois requisitos |
| Daniel | 4 | R$ 250.000 | Depende do limite corrigido pelo IPCA: R$ 250 mil supera o valor nominal de R$ 240 mil, mas pode ficar abaixo do valor atualizado |
O valor de R$ 240 mil é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei, em janeiro de 2025 (art. 251, § 5º), e o regulamento prevê que o valor atualizado seja divulgado em ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS (Decreto n. 12.955/2026, art. 382, § 4º). Por isso, o limite efetivo já é maior que o nominal, e quem está perto dele, como o Daniel do exemplo, precisa conferir o valor oficial antes de concluir.
Enquadramento no próprio ano: o que são os R$ 288 mil
A lei antecipa o enquadramento para o próprio ano quando a receita de locação excede em 20% o limite anual (art. 251, § 2º). Sobre o valor nominal de R$ 240 mil, isso dá R$ 288 mil. Esse número não é o limite atualizado: é o gatilho do ano corrente, calculado sobre o valor da lei antes da correção. E o regulamento da CBS exige, também nesse caso, mais de três imóveis distintos: o enquadramento no próprio ano se dá “observada a quantidade de imóveis distintos” (Decreto n. 12.955/2026, art. 382, § 1º, III). Receita alta com poucos imóveis não enquadra.
Como contar os imóveis
Imóvel distinto é cada unidade imobiliária autônoma, edificada ou não, com ocupação ou utilização privativa e localização cartográfica própria, ainda que não registrada (Decreto n. 12.955/2026, art. 383). O regulamento traz outras regras práticas para a contagem (art. 382):
- conta-se a quantidade de imóveis, e não de contratos: dois contratos sucessivos sobre o mesmo apartamento contam como um imóvel (§ 5º);
- a fração ideal de bem comum ou em condomínio conta como imóvel distinto, com receita proporcional à fração (§ 9º);
- as operações entre partes relacionadas entram nos limites pelo valor de mercado (§ 8º), o que alcança, por exemplo, o aluguel a parente abaixo do preço de mercado.
Na copropriedade, o tributo incide sobre a parte do coproprietário que for contribuinte, e os coproprietários de imóvel em condomínio pro indiviso podem optar por recolher por um CNPJ único (LC n. 214/2025, art. 263, §§ 2º e 3º). A análise jurídica completa dos critérios, inclusive a venda de imóveis pela pessoa física, está no artigo da Barbieri Advogados sobre a pessoa física contribuinte do IBS e da CBS no aluguel e na venda.
Empresas e holdings
A pessoa jurídica locadora tributada pelo lucro presumido ou pelo lucro real é contribuinte do regime regular, independentemente do número de imóveis ou da receita. Uma holding com um único imóvel alugado já recolhe IBS e CBS sobre esse aluguel a partir de 2027, com a mesma redução de 70% e o mesmo redutor social da pessoa física.
Quais são os redutores do aluguel: redução de 70% e redutor social de R$ 600?
O aluguel tem dois benefícios que se somam. O primeiro é a redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento. O segundo é o redutor social, que abate R$ 600 por mês e por imóvel residencial da base de cálculo. Imóveis comerciais têm só a redução de 70%.
| Benefício | Como funciona | Alcance | Base legal |
|---|---|---|---|
| Redução de alíquota | Alíquotas do IBS e da CBS reduzidas em 70% | Toda locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis | LC 214, art. 261, parágrafo único |
| Redutor social | R$ 600 por mês, por imóvel, abatidos da base, até o limite da base | Só locação residencial | LC 214, art. 260; Decreto 12.955, art. 377 |
| Exclusões da base | IPTU, outros tributos e emolumentos sobre o imóvel e condomínio não entram na base | Toda locação | LC 214, art. 255, § 2º |
| Temporada | Até 90 dias ininterruptos: regras de hotelaria, com redução de 40% | Locação residencial de curta duração | LC 214, arts. 253 e 281 |
Como o redutor social funciona na prática
O redutor social é um valor fixo por imóvel. Por isso, pesa mais nos aluguéis menores: num aluguel residencial de R$ 1.500, ele reduz a base em 40%; num de R$ 10.000, em 6%. A expressão “por mês” foi incluída no art. 260 pela LC n. 227/2026, e o valor é atualizado mensalmente pelo IPCA (art. 260, parágrafo único). O regulamento da CBS acrescenta duas regras úteis para quem faz a apuração:
- em período de locação inferior a um mês, o redutor é proporcional (Decreto n. 12.955/2026, art. 377);
- no imóvel de uso misto, o redutor é proporcional à área destinada a uso residencial (art. 378).
Não confunda com os redutores da venda
O redutor social de R$ 600 é exclusivo do aluguel residencial. Na venda de imóveis por contribuinte, os mecanismos são outros: o redutor de ajuste, vinculado a cada imóvel a partir de 2027 (art. 257), e um redutor social de R$ 100 mil apenas para imóvel residencial novo, ou de R$ 30 mil para lote residencial, aplicado uma única vez (art. 259). Para o imposto de renda na venda, que não muda com a reforma do consumo, veja o nosso guia sobre o imposto sobre ganho de capital.
Como calcular o IBS e a CBS sobre o aluguel?
Para calcular o IBS e a CBS sobre o aluguel, parta do valor recebido no mês, exclua IPTU e condomínio, subtraia o redutor social de R$ 600 se o imóvel for residencial e aplique as alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 70%. Depois, abata os créditos das despesas da atividade. O tributo é devido a cada pagamento recebido.
- Confirme o enquadramento. Verifique se você é contribuinte no ano, pelos aluguéis do ano anterior (ou pelo gatilho do próprio ano).
- Apure o aluguel recebido. O fato gerador da locação é o pagamento (art. 254, III e § 2º): considere o que foi efetivamente recebido no mês.
- Exclua o que não é base. IPTU, demais tributos e emolumentos sobre o imóvel e condomínio cobrados com o aluguel não entram na base (art. 255, § 2º).
- Subtraia o redutor social. R$ 600 por imóvel residencial, até o limite da base, em valor atualizado pelo IPCA (art. 260).
- Aplique as alíquotas reduzidas. As alíquotas de IBS e CBS da locação correspondem a 30% das alíquotas normais (redução de 70%).
- Abata os créditos. IBS e CBS pagos em reformas, manutenção, administração e outros bens e serviços usados na locação, com documento fiscal, reduzem o valor a recolher.
O mecanismo de alíquota, base e cálculo “por fora” está explicado no nosso artigo sobre a alíquota do IBS e da CBS e como calculá-la.
Qual alíquota usar nos exemplos
As alíquotas efetivas ainda não estão fixadas. Em 28 de outubro de 2026, o Tribunal de Contas da União calculou em 11,3% a alíquota de referência da CBS para 2027, valor que ainda deve ser fixado pelo Senado e que não é necessariamente a alíquota cobrada. Nos exemplos a seguir, usamos esse percentual apenas para ilustrar: reduzido em 70%, ele dá uma CBS de 3,39% sobre a base da locação. Em 2027 e 2028, o IBS é cobrado em percentuais simbólicos (0,05% estadual e 0,05% municipal) e não foi incluído nas contas. Os créditos também foram desconsiderados.
| Etapa | Imóvel residencial | Mesmo valor em sala comercial |
|---|---|---|
| Aluguel recebido (sem IPTU e condomínio) | R$ 3.000,00 | R$ 3.000,00 |
| (−) Redutor social | R$ 600,00 | não se aplica |
| Base de cálculo | R$ 2.400,00 | R$ 3.000,00 |
| CBS ilustrativa (11,3% reduzida em 70% = 3,39%) | R$ 81,36 | R$ 101,70 |
| Carga sobre o aluguel | 2,71% | 3,39% |
Repare no efeito do redutor: no imóvel residencial, a carga efetiva sobre o aluguel cai de 3,39% para 2,71%.
| Item | Por imóvel, por mês | Cinco imóveis, por mês | Cinco imóveis, por ano |
|---|---|---|---|
| Aluguel | R$ 6.000,00 | R$ 30.000,00 | R$ 360.000,00 |
| (−) Redutor social | R$ 600,00 | R$ 3.000,00 | R$ 36.000,00 |
| Base de cálculo | R$ 5.400,00 | R$ 27.000,00 | R$ 324.000,00 |
| CBS ilustrativa (3,39%) | R$ 183,06 | R$ 915,30 | R$ 10.983,60 |
No exemplo 2, a locadora recebeu R$ 360 mil em 2026 com cinco imóveis: cumpre os dois requisitos e é contribuinte em 2027. O tributo anual ilustrativo, de R$ 10.983,60, equivale a cerca de 3,05% da receita, antes dos créditos. Se a mesma receita viesse de três imóveis apenas, ela não seria contribuinte.
Contratos antigos: vale optar pelo regime de transição de 3,65%?
O locador contribuinte com contrato por prazo determinado firmado até 16 de janeiro de 2025 pode optar por recolher o IBS e a CBS no montante de 3,65% da receita bruta, em vez de seguir o regime regular. A regra vale para contratos residenciais e não residenciais, com requisitos diferentes, e a escolha é irretratável.
| Requisito | Contrato não residencial | Contrato residencial |
|---|---|---|
| Data do contrato | Firmado até 16/1/2025, por prazo determinado | Firmado até 16/1/2025, por prazo determinado |
| Prova da data | Comprovação da data e registro em cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos até 31/12/2025, ou disponibilização à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS | Firma reconhecida, assinatura eletrônica ou pagamento do aluguel até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato |
| Duração da opção | Prazo original do contrato | Prazo original ou até 31/12/2028, o que vier primeiro |
| Créditos e redutor social | Vedados | Vedados |
A opção também afasta qualquer outra forma de incidência sobre a operação, e o valor pago é definitivo, sem restituição nem compensação (art. 487). Pelo regulamento da CBS, a opção é manifestada pela emissão do primeiro documento fiscal do contrato e é irretratável por todo o prazo do contrato (Decreto n. 12.955/2026, art. 463). Ou seja: a decisão é tomada uma vez, no início da cobrança, e vale até o fim.
Quando a opção compensa
A conta é simples. Como a alíquota da locação é 30% da soma das alíquotas de IBS e CBS, o regime regular só fica mais caro que 3,65% quando essa soma supera cerca de 12,17% (3,65% ÷ 30%), antes dos créditos e do redutor social.
| Contrato | Opção de 3,65% (receita bruta) | Regime regular (CBS ilustrativa de 3,39%, sem créditos) |
|---|---|---|
| Residencial, aluguel de R$ 3.000 | R$ 109,50 por mês | R$ 81,36 por mês (com redutor social de R$ 600) |
| Sala comercial, aluguel de R$ 10.000 | R$ 365,00 por mês | R$ 339,00 por mês |
Com a CBS ilustrativa de 2027, a opção custa mais nos dois casos. Para o contrato residencial, que no máximo vai até 2028, o regime regular tende a ser mais vantajoso no cenário ilustrado, porque soma o redutor social e os créditos. Para o contrato comercial longo, a avaliação muda: a partir de 2029, o IBS passa a ser cobrado gradualmente, e basta que a soma das alíquotas ultrapasse 12,17% para que a opção, fixa em 3,65%, fique mais barata. Como só a CBS de referência calculada para 2027 já é de 11,3%, vale simular contrato a contrato, considerando o prazo restante e os créditos que seriam perdidos.
Cláusulas de reajuste, repasse do tributo e reequilíbrio dos contratos de locação são questões jurídicas, a avaliar contrato a contrato com o advogado. A análise jurídica dos contratos em curso e do regime de transição está no guia da Barbieri Advogados sobre a reforma tributária nos imóveis.
Três erros comuns sobre a reforma tributária no aluguel
Resumos que circulam na internet, inclusive em respostas geradas por inteligência artificial, repetem três imprecisões. Veja o que diz a lei:
- “Paga quem tem mais de três imóveis alugados ou receita acima de R$ 240 mil.” Errado: os requisitos são cumulativos. É preciso ter mais de três imóveis distintos locados e receita acima do limite (LC n. 214/2025, art. 251, § 1º, I). No enquadramento do próprio ano, o regulamento também exige mais de três imóveis (Decreto n. 12.955/2026, art. 382, § 1º, III).
- “O regime de 3,65% vale só para a locação comercial.” Errado: o art. 487 alcança contratos residenciais e não residenciais. O que muda são os requisitos: o residencial vale até 31/12/2028 no máximo e não depende de registro em cartório; o não residencial vale pelo prazo original e dependia de registro até 31/12/2025 ou de disponibilização ao Fisco.
- “Há redutor social de R$ 100 mil nas operações com imóveis.” Impreciso: os R$ 100 mil valem só na venda de imóvel residencial novo (R$ 30 mil para lote residencial), por contribuinte do regime regular, depois do redutor de ajuste e uma única vez por imóvel (art. 259). Imóvel usado não tem esse redutor, e no aluguel o redutor é outro: R$ 600 por mês e por imóvel residencial (art. 260).
A partir de quando o locador paga IBS e CBS?
O locador contribuinte paga a CBS a partir de 1º de janeiro de 2027. O IBS é cobrado em percentuais simbólicos em 2027 e 2028, cresce de 2029 a 2032 e vigora integralmente a partir de 2033. Para a pessoa física, os aluguéis recebidos em 2026 definem se ela será contribuinte em 2027.
| Ano | O que acontece |
|---|---|
| 2026 | Fase de teste (CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis); os aluguéis do ano definem o enquadramento da pessoa física em 2027 |
| 2027 | CBS cobrada; PIS e Cofins extintos; IBS a 0,05% estadual e 0,05% municipal; CNPJ e documentos fiscais exigidos da pessoa física contribuinte desde 1º de janeiro |
| 2028 | Mesmo modelo de 2027; 31/12/2028 é o prazo máximo da opção de 3,65% nos contratos residenciais |
| 2029 a 2032 | IBS cresce à medida que o ICMS e o ISS são reduzidos |
| 2033 | IBS e CBS integrais; ICMS e ISS extintos |
O cronograma geral, etapa por etapa, está no nosso artigo IBS e CBS: quando começa. Para o locador pessoa física, o ponto de atenção é imediato: a receita e o número de imóveis locados em 2026 devem ser levantados ainda este ano.
Quais obrigações o locador pessoa física terá: CNPJ, nota fiscal e apuração?
A pessoa física que se tornar contribuinte terá as obrigações do regime regular: inscrição no CNPJ, emissão de documento fiscal em cada operação, apuração de débitos e créditos e recolhimento do IBS e da CBS. A inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais são exigidas a partir de 1º de janeiro de 2027.
O prazo foi adiado para 2027 pelo Decreto n. 13.075/2026 e pela Resolução CGIBS n. 13/2026. A inscrição tem natureza cadastral: o locador continua sendo pessoa física e não precisa abrir uma empresa. Quem precisa se inscrever e como fazer está no nosso artigo sobre o CNPJ dos contribuintes do IBS e da CBS.
Na rotina do locador contribuinte, entram:
- Documento fiscal por operação: cada aluguel recebido deve ser documentado com os campos de IBS e CBS. Os campos e a lógica de preenchimento estão no guia sobre IBS e CBS na nota fiscal.
- Apuração não cumulativa: débito sobre os aluguéis, crédito sobre as aquisições vinculadas à locação, como reformas, manutenção e taxa de administração, desde que documentadas.
- Separação entre o pessoal e a atividade: as aquisições e operações da pessoa física contribuinte que não se relacionam com a atividade seguem as regras dos não contribuintes (Decreto n. 12.955/2026, art. 4º, § 6º). Despesas pessoais não geram crédito.
- Controle anual do enquadramento: o enquadramento é verificado ano a ano. O mesmo locador pode ser contribuinte em um ano e não no seguinte, conforme a receita e o número de imóveis.
O cruzamento de dados também tende a aumentar: o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), integrado ao Sinter, reunirá dados dos imóveis informados por cartórios e administrações tributárias, e os demais Municípios devem integrar seus cadastros até 1º de janeiro de 2027.
Como fica o imposto de renda sobre o aluguel (carnê-leão)?
O imposto de renda sobre o aluguel continua igual, seja o locador contribuinte do IBS e da CBS ou não. O aluguel recebido de pessoa física é tributado mensalmente pelo carnê-leão, e o pago por pessoa jurídica sofre retenção na fonte, com ajuste na declaração anual. O IBS e a CBS se somam ao IR; não o substituem.
| Aspecto | IBS e CBS | Imposto de renda |
|---|---|---|
| Quem paga | Só o locador contribuinte (mais de 3 imóveis e receita acima do limite) | Todo locador com aluguel tributável |
| Como é apurado | A cada pagamento, com documento fiscal; débitos menos créditos | Carnê-leão (inquilino pessoa física) ou retenção na fonte (inquilino pessoa jurídica), com ajuste anual |
| O que sai da base | IPTU, tributos sobre o imóvel e condomínio; redutor social no residencial | Impostos e taxas sobre o imóvel, condomínio, despesas de cobrança e aluguel pago pelo imóvel sublocado |
| Base legal | LC 214, arts. 255, 260 e 261 | Decreto 9.580/2018, arts. 118, IV, 688 e 689 |
Desde janeiro de 2026, a redução mensal do IRPF zera o imposto sobre rendimentos tributáveis de até R$ 5.000 e decresce linearmente até R$ 7.350 (Lei n. 9.250/1995, art. 3º-A, incluído pela Lei n. 15.270/2025), o que alcança os aluguéis tributados no carnê-leão. A apuração mês a mês está no nosso guia sobre quem paga o carnê-leão e como calcular, e as faixas atualizadas estão na tabela do imposto de renda 2026.
Um ponto ainda sem resposta expressa: o art. 689 do Regulamento do Imposto de Renda, editado antes da reforma, não menciona o IBS e a CBS entre os valores excluídos da base do aluguel. Convém acompanhar a orientação da Receita Federal sobre esse ponto e, desde já, manter controle separado do IBS e da CBS recolhidos sobre cada aluguel.
Pessoa física ou holding: quem paga menos IBS e CBS no aluguel?
No IBS e na CBS, a pessoa física abaixo dos limites leva vantagem: não paga nada, enquanto a holding locadora paga desde o primeiro imóvel. Para quem já cumpre os dois requisitos, a carga de IBS e CBS é a mesma nas duas estruturas, e a comparação passa a depender do imposto de renda, dos custos e da sucessão.
| Situação | Pessoa física | Holding (lucro presumido) |
|---|---|---|
| 3 salas comerciais de R$ 8.000 (R$ 288 mil por ano) | Não é contribuinte (só três imóveis): R$ 0 de IBS e CBS | Contribuinte desde o 1º imóvel: CBS ilustrativa de R$ 813,60 por mês (R$ 9.763,20 por ano) |
| 4 salas comerciais de R$ 8.000 (R$ 384 mil por ano) | Contribuinte, se R$ 384 mil superar o limite corrigido: CBS ilustrativa de R$ 1.084,80 por mês | CBS ilustrativa de R$ 1.084,80 por mês |
| Imposto de renda | IRPF pela tabela progressiva (carnê-leão ou retenção na fonte) | IRPJ de 15% e CSLL sobre base presumida de 32% da receita, adicional de 10% do IRPJ sobre o lucro presumido acima de R$ 20 mil por mês, e retenção de 10% sobre lucros pagos a uma mesma pessoa física acima de R$ 50 mil no mês |
O exemplo mostra o principal risco da reorganização apressada: o proprietário de três salas que transfere os imóveis para uma holding passa a pagar um tributo que, como pessoa física, não pagaria. Já para quem tem quatro ou mais imóveis e receita acima do limite, o IBS e a CBS ficam neutros na escolha. No lucro presumido, o IRPJ e a CSLL incidem sobre base presumida de 32% da receita de locação (Lei n. 9.249/1995, arts. 15, § 1º, III, “c”, e 20), e os lucros pagos a uma mesma pessoa física acima de R$ 50 mil no mês sofrem retenção de 10% sobre o total (Lei n. 9.250/1995, art. 6º-A).
A decisão envolve ainda ITBI, ITCMD, planejamento sucessório e custos de manutenção da empresa. Os aspectos contábeis da estrutura estão no nosso guia sobre holding familiar e no artigo sobre o lucro presumido; a análise jurídica, no artigo da Barbieri Advogados sobre holding patrimonial: vantagens, tributação e custos.
Perguntas frequentes sobre a reforma tributária no aluguel
Como fica o aluguel com a reforma tributária?
O aluguel passa a ter IBS e CBS a partir de 2027, mas só quando o locador é contribuinte: empresas e holdings do regime regular, sempre, e pessoas físicas apenas se, no ano anterior, tiverem mais de três imóveis locados e receita de aluguéis acima de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA. Na locação, as alíquotas têm redução de 70% e, se o imóvel for residencial, há um redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel.
Quem paga IBS e CBS no aluguel de imóveis?
O contribuinte é o locador, que recolhe o IBS e a CBS sobre os aluguéis recebidos (art. 263 da LC n. 214/2025). A pessoa jurídica locadora do regime regular é contribuinte desde o primeiro imóvel. A pessoa física só é contribuinte se cumprir os dois requisitos do art. 251, § 1º, I. Se o valor será repassado ao inquilino é uma questão de contrato e de negociação, não da lei tributária.
Pessoa física que aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?
Só se, no ano-calendário anterior, tiver alugado mais de três imóveis distintos e recebido mais de R$ 240 mil em aluguéis, valor atualizado mensalmente pelo IPCA. Os dois requisitos são cumulativos. Quem aluga até três imóveis, ou recebe menos que o limite, continua pagando apenas o imposto de renda sobre os aluguéis.
Quem recebe mais de R$ 288 mil de aluguel com até três imóveis paga IBS e CBS?
Não. A lei antecipa o enquadramento para o próprio ano quando a receita de locação supera em 20% o limite anual, o que corresponde a R$ 288 mil em valores nominais, mas o Decreto n. 12.955/2026 exige também, nesse caso, mais de três imóveis distintos (art. 382, § 1º, III). O valor de R$ 288 mil não é o limite atualizado: é o gatilho do ano corrente calculado sobre o valor nominal de R$ 240 mil.
Qual é o redutor social do aluguel residencial?
É uma dedução de R$ 600,00 por mês e por imóvel residencial locado, aplicada sobre a base de cálculo do IBS e da CBS, até o limite dessa base, com atualização mensal pelo IPCA (art. 260 da LC n. 214/2025). Não se aplica a salas, lojas e galpões, e quem opta pelo recolhimento de 3,65% nos contratos antigos perde o redutor.
Como calcular o IBS e a CBS sobre o aluguel?
Parta do aluguel recebido no mês, exclua IPTU, outros tributos sobre o imóvel e condomínio, subtraia o redutor social de R$ 600 se o imóvel for residencial e aplique as alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 70%. Do valor obtido, abata os créditos de IBS e CBS das despesas da atividade documentadas. Como ilustração, com a CBS de referência de 11,3% calculada pelo TCU para 2027, a CBS da locação seria de 3,39% da base.
Quem pode optar pelo recolhimento de 3,65% no aluguel?
O locador contribuinte com contrato por prazo determinado firmado até 16 de janeiro de 2025. Nos contratos residenciais, a opção vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. Nos não residenciais, vale pelo prazo original, se o contrato foi registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS. A opção é irretratável, veda créditos e afasta o redutor social (art. 487 da LC n. 214/2025).
O inquilino pode tomar crédito do IBS e da CBS do aluguel?
O inquilino pessoa jurídica do regime regular pode, em regra, apropriar como crédito o IBS e a CBS incidentes sobre o aluguel pago a um locador contribuinte, o que reduz o custo efetivo da locação. Quando o locador não é contribuinte, não há tributo destacado para creditar. O inquilino pessoa física não toma crédito.
O locador que paga IBS e CBS continua pagando imposto de renda sobre o aluguel?
Sim. O IBS e a CBS são tributos sobre o consumo e se somam ao imposto de renda. O aluguel recebido de pessoa física continua no carnê-leão, e o pago por pessoa jurídica continua sujeito à retenção na fonte, com a exclusão de IPTU, condomínio e despesas de cobrança (Decreto n. 9.580/2018, arts. 118, 688 e 689).
Aluguel por temporada paga IBS e CBS?
A locação residencial por até 90 dias ininterruptos feita por contribuinte segue as regras da hotelaria, com redução de 40% das alíquotas, e não de 70% (arts. 253 e 281 da LC n. 214/2025). A pessoa física só é contribuinte nessas locações se atender aos mesmos critérios da locação comum, e os aluguéis de temporada entram na contagem dos limites.
Conclusão
A reforma tributária no aluguel não alcança todos os proprietários. Empresas e holdings locadoras do regime regular pagam IBS e CBS desde o primeiro imóvel a partir de 2027; pessoas físicas, só quando somam mais de três imóveis locados e receita acima de R$ 240 mil corrigidos. Para quem é contribuinte, a redução de 70%, o redutor social de R$ 600 e os créditos amenizam a carga, e os contratos antigos ganham uma alternativa de 3,65% que precisa ser simulada antes da primeira nota.
Principais pontos deste artigo:
- A pessoa física só é contribuinte na locação se tiver, no ano anterior, mais de três imóveis locados e receita acima de R$ 240 mil corrigidos pelo IPCA; os requisitos são cumulativos.
- Os R$ 288 mil são o gatilho do próprio ano calculado sobre o valor nominal, não o limite atualizado, e também exigem mais de três imóveis.
- Na locação, as alíquotas são reduzidas em 70%; no aluguel residencial, há redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel.
- Contratos por prazo determinado firmados até 16/1/2025, residenciais ou não, podem optar por 3,65% da receita bruta, de forma irretratável, sem créditos e sem redutor.
- A CBS é cobrada a partir de 2027; CNPJ e documentos fiscais da pessoa física contribuinte são exigidos desde 1º de janeiro de 2027.
- O imposto de renda sobre o aluguel continua devido e se soma ao IBS e à CBS.
- Transferir imóveis para uma holding pode criar IBS e CBS para quem, como pessoa física, estaria abaixo dos limites.
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